一、背景依据

    《中华人民共和国土地管理法实施条例》明确要求，根据国民经济和社会发展状况，土地等级每五年重新评定一次。集安市城镇上一轮基准地价成果估价时点为2015年10月8日，已历时8年没有更新，原有的基准地价体系已难以适应当前经济发展的需求，按照《吉林省自然资源厅关于做好城镇基准地价更新工作的通知》（吉自然资函〔2023〕1号）要求，我局组织开展了此次城镇基准地价更新工作。

    二、目的和意义

    根据集安市城镇建设现状和发展趋势以及土地出让、转让水平，依据中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18508-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）的相关规定，分别评定商服、居住、工矿仓储、公共服务用地的级别，并在土地级别基础上，更新相应的商服、居住、工矿仓储、公共服务用地的基准地价，最终制定集安市城镇土地定级与基准地价标准。制定的目的一是科学、合理地反映集安市的土地级别和基准地价水平，保持集安市土地定级与基准地价评估成果的现势性，更好地服务于城市建设；二是为政府进一步规范和完善地产市场，促进城镇土地资源的合理利用和优化配置，提高土地利用效率；三是为土地开发投资者及土地交易行为提供价格指导和决策参考。

    三、主要内容

    （一）土地定级根据《城镇土地分等定级规程》,与上轮结果保持一致。

    （二）基准地价内涵。

    1.土地用途：商业服务业用地、居住用地、工矿用地、仓储用地以及公共管理和公共服务用地。

    2.土地权利类型：国有建设用地使用权。

    3.平均利用条件：平均利用条件是指基准地价设定的平均容积率。集安市城区基准地价的平均容积率设定为商业服务业用地2.0、居住用地2.0、工矿用地1.0、仓储用地1.0，公共管理和公共服务用地参照居住用地2.0。集安市乡镇基准地价的平均容积率设定为商业服务业用地1.5、居住用地1.0、工矿用地0.7、仓储用地0.7，公共管理和公共服务用地参照居住用地1.0。

    4.平均开发条件：集安市城区基准地价的开发程度设定为“六通一平”(通路、通上水、通下水、通电、通讯、通热力、土地平整)，集安市乡镇基准地价的开发程度设定为“四通一平”(通路、通上水、通电、通讯、土地平整)

    5.土地使用年期：设定土地使用年期为各用途土地出让法定最高年期，即商业服务业用地为40年、居住用地为70年、工矿用地为50年、仓储用地为50年，公共管理和公共服务用地参照居住用地为50年。

    6.估价时点：2023年1月1日。

    四、范围和期限

    本成果自发布之日起施行，有效期从本轮成果政府公布之日起至下一轮成果政府公布之日。

   本成果城区范围是参照《集安市国土空间总体规(2021-2035年)》中的城区规划范围确定，中心城区的规划范围包括中心城区街道的城镇开发边界以及周边需统筹协调的区域。东至下解放东界，西至麻线乡东界，南至鸭绿江北岸，北至集锡线（G303）与集双高速公路交叉口范围。乡镇范围是在各乡镇总体规划范围基础上，结合各乡镇实际建设情况进行适当调整，包括清河镇、头道镇、太王镇、花甸镇、财源镇、榆林镇、大路镇、麻线乡、台上镇、青石镇和凉水乡。

    五、成果应用

    （一）通过定期评估并公布基准地价，可以宏观把握城市总体价格水平，制定科学、合理的地价管理政策，充分发挥地价对城市经济发展的导向作用，合理引导投资者的投资方向和利用方式，充分发掘土地利用潜力。

    （二）政府部门以更新后的基准地价为基础，结合宗地所在土地级别、用途等因素，通过基准地价系数修正法进行精准修正，最终形成科学合理的出让底价，在土地转让、抵押、租赁等市场活动中，交易双方可通过基准地价了解宗地所在区域的价格水平，从而规范交易行为，避免价格偏离土地市场合理区间。

    （三）在城镇土地使用税、土地增值税等税费核算中，税务部门可以利用宗地所在级别对应的基准地价为参考，结合宗地实际面积、用途及修正系数等因素完善计税价格，进一步为城市土地经营、管理、利用提供了基础数据，为社会和经济发展提供了相应的政策依据。